Treppenhausreinigung: Pflichten, Mietvertrag und Kostenumlage

Das Treppenhaus ist die Visitenkarte eines Mehrfamilienhauses – und zugleich einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermietern und Mietern. Wer reinigt, wer zahlt, und was darf überhaupt im Mietvertrag geregelt werden? Der folgende Beitrag gibt Vermietern, Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen in Berlin und Brandenburg einen praxisnahen Überblick über Pflichten, Übertragbarkeit und Kostenumlage. Er ersetzt selbstverständlich keine Rechtsberatung – bei konkreten Einzelfällen empfehlen wir die Abstimmung mit einer fachkundigen Stelle.

Wer trägt die Verantwortung für das Treppenhaus?

Treppenhaus, Kellerflure, Eingangsbereich und Müllplatz sind Gemeinschaftsflächen. Sie liegen im Verantwortungsbereich des Vermieters: Er muss dafür sorgen, dass alle Bewohner das Haus sicher und in angemessen sauberem Zustand nutzen können. Diese Pflicht wird häufig als Verkehrssicherungspflicht bezeichnet – dahinter stehen frei gehaltene Laufwege, intakte Beläge, funktionierende Beleuchtung und ein gepflegtes Gesamtbild. Ein dauerhaft vernachlässigtes Treppenhaus ist dabei nicht nur eine optische Frage, sondern kann im ungünstigsten Fall auch ein Haftungsrisiko darstellen.

Wie der Vermieter diese Aufgabe erfüllt, ist ihm überlassen: durch eigenes Personal, über einen Hausmeisterservice oder eine professionelle Gebäudereinigung. Ausschlaggebend sind Größe und Ausstattung des Objekts, die Mieterstruktur und das verfügbare Budget.

Anders liegt es bei einer Eigentümergemeinschaft: Hier gehören die Gemeinschaftsflächen zum Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümer entscheiden in der Regel gemeinsam über die Reinigung, meist über den Verwalter, und legen das Budget im Rahmen eines Beschlusses fest. Abgerechnet wird über das Hausgeld nach Maßgabe der Teilungserklärung.

Kurz gesagt: Der Vermieter kann die Reinigungsarbeit delegieren – die Verantwortung für ein sicheres, gepflegtes Treppenhaus bleibt bei ihm.

Reinigungspflicht auf Mieter übertragen: Was Mietvertrag und Hausordnung regeln

Grundsätzlich kann der Vermieter die Treppenhausreinigung per Vereinbarung auf die Mieter übertragen – entweder direkt im Mietvertrag oder über eine Hausordnung, die wirksam Bestandteil des Mietvertrags geworden ist. Viele klassische Hausordnungen sehen Putzpläne vor, bei denen sich die Mieter im Wochenturnus abwechseln. Ob eine solche Regelung im Einzelfall Bestand hat, hängt vom Wortlaut und von der Ausgestaltung ab: Pauschale Formularklauseln, die alle Mieter zu allen denkbaren Arbeiten verpflichten wollen, sind in der Praxis immer wieder umstritten.

Als übertragbar gilt üblicherweise

• regelmäßig wiederkehrende, einfach zu erledigende Arbeiten wie das Kehren und feuchte Wischen der Laufwege,
• das Abwischen von Handläufen und Türklinken,
• die Pflege von Briefkastenanlage und Klingeltableau,
• das Sauberhalten des Müllplatzes.

Problematisch sind in der Regel

• Arbeiten, die nur gelegentlich anfallen, etwa die Fensterreinigung im Treppenhaus,
• Tätigkeiten mit Verletzungsrisiko, etwa der Einsatz von Leitern oder aggressiven Reinigungsmitteln,
• fachliche Sonderaufgaben wie die Graffiti-Entfernung oder eine Grundreinigung der Bodenbeläge.

Der Winterdienst wird gesondert betrachtet und gilt nur in Teilen als übertragbar – hier lohnt sich eine klare vertragliche Regelung. Wichtig ist außerdem die Gleichbehandlung aller Mieter und ein zumutbarer Umfang: Wohnungsgröße, Alter und gesundheitliche Einschränkungen spielen in der Praxis eine Rolle. Ob eine Übertragung im konkreten Mietverhältnis wirksam ist, lässt sich pauschal nicht beantworten – dieser Punkt gehört in die Abstimmung mit einer fachkundigen Beratung.

Warum Mieter-Putzpläne in der Praxis so oft scheitern

Zu Putzplänen greifen Vermieter gern, weil sie auf den ersten Blick kostengünstig erscheinen. Im Alltag zeigen sich jedoch immer wieder dieselben Probleme:

• Die Ausführungsqualität ist sehr unterschiedlich – manche Mieter kehren gründlich, andere nur flüchtig.
• Auszüge, Leerstand oder Krankheit reißen Lücken in den Turnus, die niemand zuverlässig ausgleicht.
• Es entstehen Spannungen unter den Nachbarn, wenn einzelne Bewohner ihre Dienste nicht erledigen.
• Der Vermieter muss trotzdem die Verantwortung behalten und im Streitfall nachfassen.
• Eine Dokumentation fehlt meist – im Konfliktfall gibt es keine Nachweise.

Das Ergebnis kennen viele Verwaltungen aus eigener Erfahrung: Der Vermieter springt früher oder später doch selbst ein. Viele Objektverantwortliche entscheiden sich deshalb bewusst für eine professionelle Lösung mit Leistungsbeschreibung, festen Terminen und dokumentierter Ausführung. Das ist planbarer – und es entlastet das nachbarschaftliche Klima, weil niemand mehr zum Reinigungsdienst der anderen Mieter wird.

Treppenhausreinigung als umlagefähige Betriebskosten

Lässt der Vermieter das Treppenhaus professionell reinigen, gehören die Kosten grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten: Die Betriebskostenverordnung führt die Reinigung der Gemeinschaftsflächen ausdrücklich als Betriebskostenart auf – ebenso wie die Beleuchtung, die als eigene Position abgerechnet wird. Voraussetzung für die Umlage auf die Mieter ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, etwa über Betriebskostenvorauszahlungen, sowie ein klarer Verteilerschlüssel – in der Praxis meist die Wohnfläche.

Reinigen die Mieter die Flächen selbst, fallen diese Kosten entsprechend weg; manche Verträge sehen hierfür eine Vergütung oder eine Mietvergünstigung vor, was individuell geregelt sein will.

Zweiter wichtiger Punkt ist das Wirtschaftlichkeitsgebot: Der Vermieter muss bei der Auswahl des Dienstleisters wirtschaftlich und nachvollziehbar entscheiden. Ein Leistungsverzeichnis, ein Festpreis und saubere Abrechnungsunterlagen schaffen hier Sicherheit – im Interesse aller Seiten, denn Mieter dürfen bei den abgerechneten Kosten begründet nachfragen.

Für eine Eigentümergemeinschaft gilt dasselbe in anderem Gewand: Die Reinigung wird im Budget beschlossen, der Verwalter setzt sie um, und die Verteilung erfolgt über das Hausgeld nach der Teilungserklärung. Was die Reinigung bei F.K.I. im Einzelnen kostet, hängt von Größe, Ausstattung und gewünschtem Intervall ab – einen Überblick finden Sie auf unserer Preisübersicht.

Was ein professioneller Reinigungsplan enthalten sollte

Ob die Reinigung stimmt, entscheidet sich nicht am Tag der Ausführung, sondern bereits bei der Auftragsbeschreibung. Ein sauberer Reinigungsplan für ein Treppenhaus sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

• Bereiche: Eingangsbereich mit Briefkästen und Klingeltableau, Treppenläufe und Podeste, Kellerflure, Müllplatz sowie je nach Objekt Gemeinschaftsräume wie Fahrrad- oder Kinderwagenkeller.
• Tätigkeiten: Kehren und feuchtes Wischen der Laufwege, Abwischen von Handläufen, Türklinken, Briefkastenanlage und Lichtschaltern, Entfernung von Werbematerial, kurze Kontrolle der Beleuchtung.
• Intervalle: etwa wöchentlich oder vierzehntägig – orientiert an Größe und Nutzung des Hauses, ergänzt um Zusatztermine, zum Beispiel nach dem Laubfall im Herbst oder bei Streusalz-Rückständen im Winter.
• Sonderleistungen: gelegentliche Fensterreinigung, Grundreinigung der Beläge oder Graffiti-Entfernung – klar getrennt ausgewiesen.
• Kontrolle: einfache Ausführungsprotokolle und ein fester Ansprechpartner für Mieter und Verwaltung.

Für die Ausführung selbst gilt kurz: von oben nach unten arbeiten, erst kehren, dann feucht wischen und für jeden Belag ein geeignetes Reinigungsmittel verwenden – so bleiben empfindliche Böden lange erhalten.

Unterstützung für Vermieter und Hausverwaltungen in Berlin und Brandenburg

Wir von F.K.I. Gebäudereinigung – Hausmeisterservice & Gartenpflege übernehmen die Treppenhaus- und Gebäudereinigung für Wohnungsunternehmen, private Vermieter und Hausverwaltungen – mit ausgebildetem und versichertem Personal, Festpreisen und dokumentierter Ausführung. Vom Mehrfamilienhaus in Spandau über die Wohnanlage in Pankow bis zu Objekten in Tegel, Reinickendorf, Wedding und im Umland wie Oranienburg oder Bernau sind wir in Berlin und Brandenburg für Sie im Einsatz. Neben der Treppenhausreinigung bieten wir Hausmeisterservice, Gartenpflege und Winterdienst – unsere Leistungen im Überblick finden Sie auf der Serviceseite. So bleibt Ihr Objekt aus einer Hand betreut, und Verwaltungsaufwand sowie Mieterthemen bleiben dort, wo sie hingehören: bei einem festen Ansprechpartner.

Am einfachsten beginnen wir mit einem persönlichen Termin: Wir besichtigen Ihr Objekt kostenlos und unverbindlich, klären die sinnvollen Intervalle und erstellen Ihnen ein Festpreisangebot – mit Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden. Vereinbaren Sie Ihre kostenlose Vor-Ort-Besichtigung über unser Kontaktformular.